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高高上涨的溢价率,跌跌不休的利润率,房企高溢价拿地的未来让人非常担忧

日期:2020-07-01 作者:佚名 来源:本网

  引言:

  如果常关注土拍市场的小伙伴可能会发现,在近期的土拍市场上,我们几乎不怎么再见到碧桂园、恒大、万科和融创这四家放弃积极竞拍的身影了。这些往年最热衷土拍的企业去哪儿了呢?

  土拍市场热度高,龙头房企不常见

  6月的土拍市场依旧热闹非凡,徐州一宗地块的出让竞价高达796轮,最终该地块被招商蛇口以24.11亿元纳入囊中,溢价率高达138.45%,折合成交楼面价为6579元/平米。其实,在本月的徐州,不止这一宗地块出现了如此之高的溢价率,在月初,中南建设、德信中国分别以5.52亿元、7.252亿元在徐州拿下项目,溢价率也达到138.96%、135.39%。

  而徐州的现状反映的正是现在长三角区域的土拍热度——以徐州为代表的长三角城市的土拍市场5月份交易景气度持续回升。与此同时,全国市场的成交面积也创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。

  而也就是此时,房企在拿地态度上出现了明显分化。在不少房企都激进地已“超高溢价”拿地时,一些曾经在土拍市场上威风八面的房企却再次是选择偃旗息鼓,谨慎观望。按照行业通识,参考地产在物业销售总价中的占比,以30%为分界线,通过今年前5个月的拿地强度(拿地金额/销售金额)主流房企划分为两大阵营。

  有数据显示,近期拿地力度超过30%的,主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企,中交地产前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14。其次为花样年控股,前五个月销售115.1亿元,拿地181.1亿元,拿地强度也达到了1.57,紧随其后的分别为绿城中国1.32、首开股份1.08、中梁控股0.74、龙光地产0.72、德信中国0.71、中骏集团0.62等。

  与不少中游房企拿地激进成鲜明对比的是以“碧恒万融”为代表的头部房企,在近期一段时间内,不少头部房企对于投资地块,尤其是一二线城市地块显得相当谨慎。克而瑞数据显示,碧桂园今年前5个月的销售额为2913.1亿元,拿地金额仅为479.7亿元,拿地强度为0.16,其拿地趋于多集中在三四线城市;而恒大前五个月的销售额为2735.7亿元,拿地仅为538.8亿元,拿地强度为0.2,低于30%的水平,万科、融创中国、中国金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。

  与碧桂园投资三线及四线城市的思路不同的是,不少头部房企不拿地的原因是其正处于转型的关键时期,对于他们来说,保障资金链比拿地更关键,其中,恒大因为“鸡蛋不能放一个篮子里”的多元化投资策略(汽车制造),而开始缩减了拿地的需求;而此时的万科正准备着“活下去”面对地产的白银时代;泰禾此前被曝出显存楼盘因资金问题无法按期交付,正在寻找接盘企业;富力地产目前依旧致力于创造美好生活的旧改项目;而此前也算活跃于土拍的禹洲地产则被曝出欠债。房企拿地都是为了扩储,房企不拿地则是各有各的原因,虽然万剑归宗的原因都是缺少资金。

  高溢价与低利润已成普遍现象

  高溢价真的以为这高盈利吗?恐怕大家都要打个问号。随着过去几年以限竞项目为代表的政策性项目的逐渐入市和结转,土地成本的上涨让不少房企在开发是无法兑现原本对于购房者的承诺,导致不少项目的质量遭到业主的质疑,另一方面也在高价地皮也在不断侵蚀着房企的利润率。

  Wind数据显示,过去三年的土地价格上涨幅度达到24.1%,而商品房的销售价格上涨18%,而2020年前5个月,土地价格较去年全年上涨幅度达到37%,而同期的商品房销售价格仅上涨了2%。

  因此,房企的盈利请款也是每况愈下,从新浪财经统计AH两地上市的主流内房企在过去三年的净利润情况来看,行业的盈利能力正在不断下降,一路从2017年15.05%的盈利跌到2019年的13.19%。以目前的土拍情况来看,不少业内人士担心,以传统卖房为生的房企的营业利润仍会不停走跌下去,如若利润率低的房企还伴有高杠杆,房企的营业将会被置于更加危险的境地。


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